家を買うとはどういうことかをいろいろ考えていた

■家を買うとはどういうことかをいろいろ考えていた(貯金がないので現実問題として家なんてすぐには買えないのだが)。家を買う前、僕個人の貸借対照表(B/S)を書くと、資産の部にわずかな貯金(つまり流動資産)、負債の部には借金ゼロ(車のローンもパソコンのローンもない)なので、純資産(企業のB/Sでいう資本の部)=現時点での貯金となっている。この貯金はわずかだが受取利息をP/Lに発生させる。そして借家の家賃はP/Lの費用として現れる。ここで貯金をはたいてマンション購入の頭金にすると、流動資産を丸ごと「自宅」という固定資産に置き換えることになる。同時に負債として膨大な借入金が発生し、結果として純資産は変化なし。「自宅」という固定資産は貯金と違って利益を生まないが、一方で借入金には支払利息が発生するのでローンの返済額は少なくとも「借家の家賃-貯金の受取利息」より少ないことが望ましい。なおかつバブル崩壊以前と違ってマンションの価格は下がり続ける。将来の売却を前提でマンションを購入する場合、売却時点で時価評価した「自宅」に対して借入金の額は不変なので、トータルで見ると「不良資産の売却損」が出たのと同じ事になっている。「借家の家賃-貯金の受取利息」がローンの返済額とほぼ等しいと仮定すれば、そのまま借家を借り続けて、将来の売却損分の「(借方)自宅/(貸方)借入金」の金額部分を、そのかわりに「(借方)貯金/(貸方)純資産」という資産内容に置き換えればいい。そして、ここで言っている売却時点になったときに初めて、貯金を固定資産に置き換えればいい(=マンションを買えばいい)。ということは家を買うなら死ぬまで住むつもりで買うか、個人の資産のうち「利益を生まない固定資産」部分をできるだけ圧縮したいなら、定期借地権つきの住宅(つまり土地の権利という余分な物がついていない住宅)を購入すべきだろう。バブル崩壊以前なら、今購入したマンションは将来売却益を生むので、マンションはできるだけ早く買った方がいいという理屈になったが、今の世の中では、今購入したマンションは将来売却損を生んでしまう。どうせ売却損を生むなら、その損失分は金利負担の発生する借入金でまかなうよりも、金利負担のない自己資金(貯金)でまかなった方がいい。つまりマンションは銀行や公庫がお金を貸してくれる年齢である限り、できるだけ遅く買って、その間に自己資金をできるだけ厚くしておいた方がいいということになる。...とまぁ、こんな風に考えたのだが、この考え方で正しいかどうか、だれか教えていただけないだろうか。